こんにちは、東大阪で高断熱高気密な木の家を真面目に建てている新住協Q1.0住宅マスター会員の大幸綜合建設住宅事業部DAIKOstyle西田です。
今日は土地を探す時の注意点と言うテーマで、まず不動産業界の習わし、風習のような部分のところをお話ししてみたいと思います。
不動産屋さんの仕事って？
まず不動産屋さんの仕事について説明します。
土地や建物など不動産を売買したり、賃貸したりするときに、売主と買主 または貸主と借主のそれぞれの間に入って、法的手続き、重要事項説明や契約をするのですが、この双方の取引を成立させる仲介をすることが、不動産屋さんの仕事です。不動産仲介の場には『宅地建物取引士』と言う資格を持った人が必要ですし、不動産を仲介する会社は宅地建物取引業の免許を持っていなければなりません。
つまり不動産屋さんの仕事は、売主と買主のそれぞれの代理人として取引をサポートすると言うことになります。ちなみに、その報酬である仲介手数料は 取引物件価格の3％＋60,000円 ＋消費税 となっています。
基本的には売主には売主の代理人が、買主には買主の代理人がつくとこになります。
売主が土地を売るために不動産仲介業者に依頼をします。不動産屋さんは、依頼されると、物件の査定をし、媒介契約を締結し、宣伝をするための広告を作成し、大体3ヶ月を目処に更新します。その中でレインズという不動産屋さん専用の物件情報ネットワークにも物件の情報を掲載します。
また買主が買主の仲介業者に土地探しを依頼すると、まずこのレインズから希望の条件にあった物件を探すことになります。
だんだんと不動産業界の闇に迫ります・・・
ところが、このレインズに物件情報を載せないで、売主の代理人が買主の代理人を兼ねることがあります。いわゆる『両手取引』というやつです。
この両手取引、別に違法でもないですし、悪いことをしているわけではないのですが、ただ不動産仲介業者にとっては、売主、買主、双方の仲介になることで、双方から仲介手数料を得ることができます。つまり不動産屋さんにとっては、両手取引をすると利益が2倍ということになります。何度も言いますが別に違法ではないです。ただ売主や買主の代理人を同じ1人の不動産仲介業者が兼任するということは、実は公平性に欠けるということに問題があります。民事裁判に例えると、1人の弁護士が被告代理人と原告代理人を兼ねるようなものと言えば分かりやすいでしょうか？
当然、不動産の取引において、売主は少しでも高く売りたい。買主は少しでも安く買いたいのです。当たり前ですよね。その相反する要求に対して1人の仲介業者が双方の代理人を兼ねるというのは無理があるというのはわかると思います。さらに売り物件があっての不動産取引です。どうしても仲介業者は売主贔屓になってしまうものです。
当然、仲介手数料は取引する物件価格が高い方が、仲介業者の報酬も増えますから。当然、仲介業者も人の子、というか歩合制の業界ですから、なかなか不動産取引のシーンにおいて買主には実は不利な立場なんではないでしょうか？
これ不動産業界の闇です。
さらに闇に迫ります。
あまり知られていませんが、不動産業界は実は筋を重んじる業界でもあります。どういうことかというと、例えば、あなたが土地を探しているとして、広告やネットに気になる物件を見つけて、この物件の情報を広告に掲載されている不動産屋さんAに連絡したとします。この時に、対応をした不動産屋さんが、この物件においての担当者となります。例えば、同じ物件の情報がいろんな広告媒体に掲載されています。他の広告に掲載されている別の不動産屋さんBに連絡したとしても、すでにその物件においてはAがあなたの担当ということになっていて、Bはその取引には介入できません。
これも不動産業界の闇。ある意味、はじめに連絡した時点でその担当者と口頭レベルでの売買契約が交わされたことになっているのです。
筋というか、これは不動産屋さんにとって都合のいい風習。買主のことはあまり考えていませんよね・・・
しかも、その初めに連絡した業者が売主の仲介業者だったら・・・
買主さんはなかなか有利には取引を進めづらくなります。
当然、中には良心的な不動産仲介業さんもいます。ただ業界の慣わし、風習、仕組みを分かった上で、土地探しを進めるのは大事なことだと思います。
仲介手数料の仕組みにも問題あり！？・・・
仲介手数料は取引物件価格の3％＋6万円（税別）というところにも闇が・・・
とういうか、物件価格の高い土地の方が、不動産屋さんにとって取引が楽という事実があります。物件価格が安いということは、単純に土地の大きさが小さいからというだけでなく、実は何か問題があったりすると安くなっていたります。例えば、安くて境界が曖昧な物件。不動産屋さんからすると、安いは、手間が掛かるわであまり実入りの良い仕事ではありません。
それに比べ、土地の価格がそれなりの物件は、境界もしっかり確定されていて、綺麗な成形地も多いです。取引も楽。不動産屋さんも人の子、仕事が楽で実入りの多い方を優先して仕事を選びます。（こんなこと書いているとだんだんと怖くなってきましたが・・・怒られそうです）
じゃあ、どうやって土地を探せば！？
ということになりますが、最近では買主専門の不動産仲介業者や、不動産取引を行う工務店や設計事務所も増えてきています。彼らはあくまで家を建てることが本業。不動産取引を生業としていないので、両手取引に拘りませんし、あくまで売主の代理人として土地探しをサポートしてくれます。
そういったところに土地探しを依頼するのも一つの方法です。注意点は、不動産情報サイトや広告に掲載されている不動産仲介業者に連絡す前に、買主専門の仲介業者に連絡するようにしましょう。
基本的には、レインズという不動産情報ネットワークに情報が掲載されています。
今回は不動産取引の闇について迫ってみました。
失敗しない不動産購入の流れについては過去ブログをぜひ読んでください
DAIKOstyle 西田
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