こんにちは、東大阪で高断熱高気密な木の家を真面目に建てている新住協Q1.0住宅マスター会員の大幸綜合建設住宅事業部DAIKOstyle西田です。

ある注文住宅動向調査によると、注文住宅の建築を検討している人の6割以上が土地を持っていないとのことです。弊社にお問い合わせを頂いた方で、モデルハウスへお越しになられたお客様の中で、土地から探すという方は、7〜8割くらいという感じです。

私が新卒で就職した某鉄骨系ハウスメーカーでは、ちなみに私は営業職でしたが、『土地なしは追うな！』（HM業界では土地を持っていないお客さんは土地なしと言われていました）が常識でした。もう16年も昔の事ですが、当時に比べ建築コストは跳ね上がり、それに比べ住宅取得者層の収入はさほど変わっていないことを考えると、今でもその傾向はさらに強くなっているんじゃないかと思います。

ということで、土地から探される方で注文住宅を求める方は、HMよりも建築コストの押さえられる地域工務店に集まるんじゃないかと思います。

土地を探して、注文住宅を建てるということは実はかなり大変なんですね。

そんな、土地を探して注文住宅を建てるときに注意点をお伝えします。

土地を見つける前に、工務店を見つけましょう

です。これは、ポジショントークではないので、よろしくお願いします。

これは資金計画と密接に関係します。予算が潤沢にあれば問題はないのですが、多くの方は住宅ローンを使うと思います。

土地を購入する際には、買付申し込みを出します。これは住宅ローンが通れば契約をし、購入するという意思表示なのですが、この時に住宅ローンの事前審査には住宅の費用も含めて審査する必要があります。

もし工務店が決まっていない＝建築コストが分からない状態で、土地の買付申し込みを出した場合、事前審査で通った融資額が土地代＋建築費用よりも低ければ、大変なことになります。

担保評価価値の低い物件も要注意です

市街化調整区域など担保評価の低い物件も要注意です。担保評価価値が低いと、希望通りの額の借入ができない場合もあります。注意が必要です。仮に5000万円通ると思っていて、土地代2000万円　建物代3000万円で考えていて、実際には3000万円しかローンが通らなかった、なんてことになれば土地代は買える金額が事前審査で通っているので、ローン特約は効きません。

つまり土地は購入しないといけないが、建物予算が足りないということになります。引き渡し前までであれば、違約金を払えばキャンセル出来ますが、キャンセルできない場合は、足らずの費用をどうにかして工面するか、予算内で建てられる家（ローコスト系、もしくは家を小さくする）などの選択を迫られます。そうなるとせっかく注文住宅を建てたいと思っていても、望む建物にはならない可能性が高くなります。しかも建物を建てられないからといって、諦めて土地を売ろうにも、そういった土地はなかなか買い手は見つからないものです。そうなると最悪ですね。建物の建てられず土地代を支払い続けなければなりません。

なのでそうならないためにも土地を見つける前に、工務店を見つけて建築費用を予め知っておいてください。総予算から建築費用、ローン諸費用、他にも家づくりにかかる費用を引いて残った金額が土地代の予算となります。

さらに土地を工務店と一緒に探すことで、予めその土地に掛かると予測される費用を知ることができます。例えば、上下水道の引き込みがなければその費用。あったとしても水道の口径が小さければ引き込み直さないといけません。擁壁が必要な場合。歩道に面している土地で切下げ工事が必要な場合もあります。

土地を探すときは、不動産屋さんに仲介をしてもらうことが一般的ですが、両手取引といって売主も買主も同じ不動産屋さんが兼ねるケースがありますが、これも注意が必要。基本的に両手取引、囲い込みとも言いますが、その場合は仲介の不動産屋さんは売主さん贔屓になります。なかなか買主にとって不利なことを説明義務のないことまでは教えてくれないこともあります。知らないで購入すると、後から思いも寄らない費用が発生することがある場合もあります。

土地を見つけたら、不動産屋さんに連絡する前にまず工務店に相談しましょう。そうすれば総予算を超えない家づくりができます。

土地を見つける前に、信頼できる工務店を見つけることが、まず家づくりの第一歩です。

DAIKOstyle　西田

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