こんにちは！東大阪を中心とした大阪・奈良で高断熱高耐震の木の家専門店として注文住宅を建てるDAIKOstyle西田です。
今日は、少し趣向を変えてお金のお話。
おかげさまでDAIKOstyleのホームページができてから大変多くのお問い合わせをいただくようになり、多くの方にモデルハウスへのご来場していただけるようになってきました。
その中でも、今、お家づくりをお考えのご家族で、土地から購入して注文住宅を建てるというご計画の方が多くいらっしゃいます。
モデルハウスへご来場いただいた際に、かなりの頻度でお話をさせて頂いていることを、今日はこちらのブログでお話させていただきたいと思います。
土地探しから購入までの流れと、失敗しない土地探しの方法をお金の面からお伝えします
これは土地代金を現金で用意できる方や、分譲地などの建売住宅などを検討されている方にはあまり関係のないお話です。
多くの方は、土地と建物の費用として住宅ローンを利用されます。そんな方にお話ししていることです。
これから、家づくりを考え始めた方へ、まず土地購入の流れをご存知でしょうか？ローンは土地が見つかってからとお考えではないですか？
実は、土地と建物をローンで考える場合、事前にしっかり資金計画の準備をしていないと、とんでもなく慌てることになってしまいます。
一般的な土地購入とお金の流れ
土地が見つかった
↓
不動産購入申し込み
↓
契約時＝手付金支払い（土地価格の10％程度）
↓
引き渡し＝決済（土地価格から手付金を差し引いた残金）
引き続き、建物の計画、お見積り、請負契約、着工、竣工、引き渡しと進んでいくのですが、
まずは住宅ローンはどのタイミングで発生するのかを知っておくことが大事なポイントです。
それは土地も購入し、建物が完成した後、住宅の引き渡しのタイミングが住宅ローンの支払い開始となります。これを金消契約といいます。（例外の住宅ローン商品もあります）
では、住宅ローンの開始が建物の引き渡し時なら、土地の決済はどうするの？ということですが、これはつなぎ融資という、住宅ローンの金消契約が行われるまでの間、住宅取得に必要な資金を別のローンで用意することになります。土地の購入費用の他には、建物の請負契約時の契約金や、工事の着手金、工事の進捗状況に応じての中間金などは、このつなぎ融資でお支払されることとなります。また住宅ローンが始まる前に、費用が必要になりますから、銀行もあなたが問題なく住宅ローンを支払っていけるかを前もって審査を行います。これを事前審査や、仮申し込みといいます。
上の流れに住宅ローンの流れを加えます。
住宅取得に必要な住宅ローンの流れ
土地が見つかった
↓
不動産購入申し込み
1週間程度 ↓ ローン事前審査
契約時＝手付金を現金で支払い（土地価格の10％程度）
3~4週間程度 ↓ つなぎ融資実行手続き
引き渡し＝決済（土地価格から手付金を差し引いた残金）＝つなぎ融資で支払い
↓
建物の請負契約＝請負契約金額の支払い＝つなぎ融資
↓ つなぎ融資実行
工事の着工＝工事着手金の支払い＝つなぎ融資
↓ つなぎ融資実行
工事中＝工事の進捗に応じた中間金（上棟時等）＝つなぎ融資
↓
竣工
↓ 住宅ローン本審査
引き渡し＝最終金支払い＝金消契約＝住宅ローン開始
つまり不動産購入申し込み時には、土地建物やその他、住宅ローンで支払いを考えている住宅取得費用をある程度抑えておく必要があります。
フルローンで検討されている方は、特に注意です。自分が借りられる金額を把握しておらず、土地に費用をかけすぎた場合、建物の費用が足らないこともありえるからです。
土地は縁のもの、水ものと言われています
一般的には不動産の購入のスケジュールは、
不動産申し込みから1～2週間程度で、契約です。これはそのくらいの期間があれば銀行の事前審査の結果が出るからです。
さらに契約から引き渡しまでは、3～4週間。1か月弱といったところです。これも同様にこのくらいがつなぎ融資の実行に必要な期間だからです。
逆を言うと、もし建てたい工務店や家の仕様、総費用が決まっていない状態で、気に入った土地が見つかったらどうでしょうか？
1~2週間で、それらすべてを決めることは、とてつもなく大変なことです。
いざ、気に入った土地が見つかった時に慌てず、即、不動産購入申し込みができるように、あらかじめしっかりと資金計画、お金＝住宅ローンの段取りをしておくことが大切です。土地は縁のものと言ったり、水ものと言ったりもしますが、購入を迷っている間に他の人に先を越されてしまったというのは本当によくある話です。実際に私も何組もそういったご家族を見てきました。そういう時ってすごく焦ります。ですが、先ほども言った様に、住宅取得にかかる総費用を把握しないで土地を決めると、あとで取り返しのつかないことになる場合もあります。
土地の契約は、住宅ローン特約を言って、万一、土地の契約をしても何らかの理由で住宅ローン事前審査が通らなければ、その契約はペナルティなしで白紙にすることができます。しかし審査が通ったにも関わらず、買い主の都合での契約解除は、手付金が違約金となります。（余談ですが、売り主都合の契約解除は倍返しが習わし。）
仮に、2000万円の土地を購入、ローンは4000万で審査が通ったとします。のこり2000万円で、建物費用が足りればよいのですが、建物本体以外にも、地盤改良費など不確定要素の強い費用もあります。まして擁壁などが必要だった場合。最近は、住宅ローン諸費用などもまとめてローンにいれてのフルローンの方も多いです。じっさいに、頭金を出すよりも金利の安い今はフルローンで組み、手元には現金を残しておいた方が、事故や病気になったなど緊急事態に備えることもできます。また住宅ローン減税という恩恵も大きくなります。
すこし余談が過ぎましたが、万一、のこり2000万円で土地以外の費用がたりなければ選択肢は3つ。
・足らずを現金でまかなう。ただし足らない金額を現金でまかなうということは、生活防衛資金を崩すというリスクを伴います。
・契約解除して、総予算にあう土地を探しなおす。土地取得前のタイミングに限られますが、違約金200万円は、勉強代としては高すぎます。
・のこりの予算の範囲に収まる家を建てる。これが一番悲しいです。夢の家づくりがあきらめの家づくりになってしまいます。
繰り返しになりますが、
あらかじめしっかりと資金計画、お金＝住宅ローンの段取りをしておくことが大切です。
住宅ローンの事前審査には、土地の資料や、建物のプランや見積もりが必要ですが、必ずしもその通りの内容で建てなくてもよいということはご存知でしょうか？
銀行は事前審査では、あなたが住宅ローンの返済をしていけるかどうかを見ています。つまり仮の土地やプランで審査を通しておいて、あとでじっくり考えればいいです。
まずはいくら借りられるのかを知ることが大切です。
さらに、いくらなら無理なく返していけるかを知ることが大切です。月々の無理のない返済額から逆算して借入額を決めるとよいです。
土地探しの予算は、総予算からの逆算で決めましょう。
本気で土地を探すと決めたら、まず初めにすることはお金の段取りです。それと並行して、建てたい工務店を決めることです。
その工務店であなたの建てたい住宅がどのくらいの費用感なのかを押さえておいてください。
土地の予算は、総予算からの逆算で決めるのが失敗しない土地探しの方法です。
人事を尽くして天命を待つ・・・・・土地探しとまさにはそういったものなのだと思います。
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DAIKOstyle 西田
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